摘要：在过去的第三轮集中土拍中，瑶海区是最大的赢家。在东新壹号千人摇号拉高了板块热度后，东新两块地纷纷进入竞品质阶段。更让人惊喜的是置地拿下了电机厂地块，作为一个307亩的巨无霸地块，给了置地很大的施展空间，这块地对于瑶海区意义重大，对置地同样也...
在过去的第三轮集中土拍中，瑶海区是最大的赢家。在东新壹号千人摇号拉高了板块热度后，东新两块地纷纷进入竞品质阶段。
更让人惊喜的是置地拿下了电机厂地块，作为一个307亩的巨无霸地块，给了置地很大的施展空间，这块地对于瑶海区意义重大，对置地同样也是意义重大！
（上图为置地栢悦公馆，下面两张图为置地栢景湾）
提起置地大家都不陌生，老城区没湖就自己挖一个的置地栢景湾、政务区和滨湖区的二手房天花板置地栢悦公馆和滨湖双玺，都是置地的代表作和区域标杆楼盘。置地也是合肥品质房企的代表，拥有一大批忠实的粉丝，新盘开放，往往老业主就可以直接包圆了。
但是近两年，置地的口碑却有着下滑的隐忧，部分交付和新建楼盘的维权让不少购房者对品质产生“置地是否还是原来的置地”的疑虑，置地上玺、栢悦书香、置地悦玺等盘隐晦的营销方式，更是让很多购房者对置地产生不满。
而瑶海11地块作为主城最后一块巨无霸地块，有历史记忆又有很多的创新空间，要求开发房企有对城市规划的前瞻能力和对地域文化的研究深度。
不少大开发商都对这个地做过规划，置地一个民企敢做这种重资产的项目，确实需要很强的眼光、决心和实力，同时也是置地证明自己最好的机会。但也很容易翻车，所以很佩服置地拿地的勇气，希望置地能够完成自己和促成区域、板块的蝶变。
今天班长就和大家一起来看看置地新拿的瑶海11地块，因为附近还有一个越秀星汇君澜在售，所以就一起分享给大家。
置地11地块是在瑶海区的当涂路以西、长江东路以南，也就是原电机厂地块；越秀星汇君澜的位置在置地的西北角，两个楼盘的位置相差不大。
不过星汇君澜分为3个小地块，其中A和B地块是住宅，C地块是幼儿园，A和B两个地块呈对角，相对独立。
在交通上，周边有东二环、铜陵路、长江东路等主干道，2/4两条地铁环绕，不管是驾车出行还是公共交通都是非常的便利。
具体到两个楼盘，置地11距离2/4号线东七里站距离更近，同时周边道路都较为宽阔，比星汇君澜出行要更方便快捷一些。
（图中有越秀地块航拍）
（图中有置地地块航拍）
在配套方面，两个楼盘都需要同步修建幼儿园，其中星汇君澜是一所18班幼儿园，置地11是12班幼儿园+3个托班（装修标准不低于1500元/平方米）。
根据2022年学区划分小学是星汇君澜是蚌埠路第四小学，置地11是蚌埠路第三小学，中学则都是三十八中南陵路分校，整体上较为普通。
在商业方面，毫无疑问，置地11地块就是最大和最好的配套了，其他周边还有宝业东城广场、居然之家、百汇城市广场等，这些都是共享的，但是自己就是配套的置地11地块的便捷性明显更胜一筹。
在环境上，两个地块最大的优势就是花冲公园，其中星汇君澜B地块和置地11地块都是一路之隔，星汇君澜A地块要稍远。
具体到两个楼盘上，星汇君澜A地块南侧为长江东路和花冲公园，其他均为学校、住宅、空地等，B地块周边与长江东路之间隔了一个化工小区，整体上城市面貌偏老旧。
置地11地块周边以公园、住宅、商业为主，从下面的实拍图可以看到，比星汇君澜要略好一些，同时11地块面积比较大，后期建成后可以有效改善板块的城市面貌。（图中的厂房是保留的，后期改造成特色商业）
在产品方面，越秀星汇君澜A地块容积率≤2.2，1栋17层高层，6栋22-25层高层，B地块容积率≤2.5，4栋21-25层高层。除了一栋小高层外，其他均为高层，在目前以小高层为主的市场下密度较高。
目前已经进行过首开，推出了A1.A2.A3.A5共4栋楼348套房源，户型105到135平，单价2万左右，装修交付，虽然没有摇号，但是市场热度也比较高。
其中对于越秀这个开发商大家不太了解，这是一家国企，成立于1983年，广州是其大本营，开发了不少品质楼盘，星汇君澜是越秀进合肥的首个楼盘，其他还有联合开发的滨湖保利中交越秀天珺和肥西和顺保利越秀和悦云锦。
至于能交出什么样的答卷，暂未可知，合肥近年不少房企来合肥都是一轮走，其中也不乏外地品质房企，但是最后产品上并不如人意，希望越秀能够深耕合肥、品质为先。
置地11地块因为刚拿地，具体的规划还没有出来，地块307.12亩(A地块居住193.43；B地块商业72.62；C地块教育和商业41.07（其中幼儿园占地10.13亩）)，容积率2.3，毛坯限价20171元/平。
住宅参考置地前期产品，应该以小高层为主，应该会有洋房规划。当然大家应该最关心的还是户型问题，因为有些楼盘的部分户型“丑哭了”。但其实置地的户型也分楼盘，比如置地瑞玺、置地肥西地块就是主流的户型，并没有太多的争议，瑶海这个盘大概率会做刚改、改善户型为主，户型上倒不用担心。
在可售的房源数量上，如果按套均130平来计算，可售大约2282套，如果套均120平，约有2471套可售，房源数量还是比较多的，不过瑶海区不限购、贷款政策宽松，后期应该不会缺乏省内购房者。
其中商业地块要求建设一座形象高度不低于150米的标志性建筑；计容建筑面积不低于20000平方米的星级标准酒店；一座地上计容建筑面积不低于8万平方米的集中式购物中心等，非常让人期待，也让人联想到政务区的置地广场。
整体上来看这两个盘相比位置、环境、配套便捷度方面，置地11都占据优势，在产品上置地在合肥也经过了市场检验，品牌、品质都深受信赖，极具号召力，在二手房市场有着明显的品牌溢价，同时地块也非常方正，给了置地足够的施展空间。
如前文所说，民企不像国企那么有资金实力，想要夹缝中生存 就要有自己的核心竞争力，在瑶海再树立一个新地标，对于置地的意义十分重大。所以对于这么一块有历史记忆、有创新的空间的巨无霸地块，置地必然会拿出十二分的精力来，做成区域标杆产品。
但越秀星汇君澜也有其优势，首先是价格便宜，星汇君澜装修均价2万左右，而置地11地块的毛坯均价也在2万，其中差了一个装修款，去掉装修溢价，其中价差大概在1200到1600左右。
另外越秀作为国企，交付的安全性是没有问题的，105的起步户型也较低，门槛不高。
所以如果想在这个区域购房，尤其是准备买刚改及改善户型，置地11无疑是最好的选择，套均130平也有两千多套房子，房源数量众多，购房难度不大，置地的开盘节奏也很快。
但所需要付出的就是时间的等待和由此带来的不确定因素了。
